今年9月，国内首个按市场规律运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将在河南省许昌市建设完工、交付使用。这个建筑面积7.8万平方米的小区，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层，住房均价低于同类地段市场均价35%。 这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。 笔者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小套型占到80%。 在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。 据悉，许昌个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费方式盈利。 公司负责人杨金城介绍说，代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。同时成立由参与者组成的11人监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，因此才能做到平价房产。 笔者了解到，个人委托代理建房模式由个人合作建房脱胎而来，吸取其“客户前置”的长处，即首先搞市场需求调查，提前锁定客户，同时吸取了房地产开发企业公司化运作的规范操作方法，但又区别于大多房地产开发企业运作模式。 在资金管理管理上，采用“多方共管，公开透明”的方式，即每个人预交的建房资金由代理公司方、出资人代表方组成住房建设监管组共管，在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管，在资金使用时，各方在用款项目申请书上共同签字后，方可使用资金，并由银行参与资金监管，确保资金的安全管理和使用。 杨金城介绍说，这种模式操作目前已经趋于成熟规范，各个环节特别是资金管理使用等核心问题都在法律法规和参与者的监管之下；营销广告推广和销售服务等环节的减少，大大降低了管理成本费用，有利于平抑房价，使房地产开发建设走向多体制、多机制、多种模式并举的局面，也降低了房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。 河南省社科院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。 一些学者和专家建议，对于类似的微利地产开发模式创新，政府应给予一定的政策扶持，甚至可以视同保障性住房享受相关优惠政策，如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等地方行政事业性收费上给予减免。 在税收政策上，清理一些事实上重复纳税的项目，将既有的增值税优惠政策落实到位等，在成本透明的开发模式下，这些政策还会推动房价较大幅度下降。另一方面，建议政府在土地供应方面给予支持，比如，可以采取土地价拨的方式，或者有针对性地采取挂牌方式予以支持。同时，建议相关部门加强对类似新开发模式的关注，给予引导和帮助。 来源：中国建设报