特约评论员 杨遴杰 央行近日宣布下调金融机构人民币一年期存贷款基准利率各0.25个百分点，为三年半来首次降息。此次降息的目的在于增加市场流动性以解决当前经济增长趋缓、消费缺乏实质增长等问题，同时CPI也处于下降通道中，为降息提供了支撑。 利率是货币的价格，它的升降会影响到各类主体的资金使用行为。此轮降息并非单独针对房地产行业而采取的刺激行为，但是由于房地产市场的供求方都涉及大量资金的使用，通过分析降息对双方的影响就能大致了解房地产市场未来一段时间可能的走向。 对于需求方，受制于当前的限购政策，更多体现为住房的真实需求。与投机需求追涨杀跌不同，真实需求总是与价格呈反比，更严谨一点说，是和购房的总成本呈反比。其实经济起起伏伏，利率涨涨跌跌，房贷周期如此长，一次降息并不能真的代表贷款周期内总成本的下降。但是人们往往会被当前的利好引诱而进行消费，这也使得降息对消费行为的刺激作用会多少体现在购房行为中。 对于作为供应者的房地产商，初一看贷款利率下调可以降低财务成本，当然是好事。也就难怪潘石屹第一时间欢快地发表微博：终于降息了，奔走相告吧!但是就当前开发商的实际资金使用情况来看，效果只怕有限。一是开发商，尤其是没有官方背景的开发商，在前两年的银行紧缩开发贷款的时候只得通过信托、民间借贷之类的高成本方式融资，今年遇到偿付高峰，利率降低并不能缓解他们的资金压力；二是存量的贷款一般都是固定利率或者一年一调，降息对开发商的财务成本即使有影响也要延迟到明年才能得以体现，而且还得祈愿中间不会因为降息引发CPI上涨而引起升息的结果。 应该说当前开发商遇到的主要问题是资金链紧张，降息不像存准率的调整，并没有扩大银行的贷款规模。此次降息是非对称降息，央行同时第一次将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，各银行为吸引存款可能采取比基准利率高的实际利率，从而抵消了存款利率同步下调带来存款流出的可能。央行避免资金过多流出从而冲高CPI的意图非常明显，因此开发商希望各种渠道流出的资金来渗透过来的图景并不能完全实现。 结合前面的分析可以认为，一次的利率下降对开发商的实际影响并不大，倒是对购房者的真实需求释放有一些作用，加上近期随着央行放开利率浮动，银行间的房贷利率博弈已经开始，建行首套房贷利率最低至基准利率的8.5折，其他大行多为9折和8.8折，也会提前释放一部分真实需求。这等于通过降低购房成本方式打开了一个销售窗口，开发商有两种选择：一是平价放大销售，回款还贷，同时也可以把高价地块销售出去后，在土地市场低迷时候购入低价地块，减轻未来企业运行的风险，也就是“换仓”；二是觉得市场会好转，抬价以获得更高利润，这种做法要求各家房地产商都达成一致的行动策略。现实中，不同的开发商资金紧张程度和存货状况不一，很难达成如此默契行为，就像当年彩电行业的显像管联盟一般不靠谱。高资金压力的企业很可能在窗口期借机出货，涨价企业由此会白白丧失难得出现的窗口机会。由于真实需求是有限的，此次窗口关闭，要么房价主动下降来再次打开，要么就只能等再一次降息了。 就对房地产市场的影响大小而言，最重要的影响因素是限购政策。放开限购，就会放出投机需求，投机需求会相互刺激循环放大。只要不放开限购，在有限的真实需求中不管采取什么刺激行为，不过是早一时消费还是晚一时购房的差异而已。国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，住房城乡建设部近日也明确表态坚持房地产市场调控政策不动摇，只要这个基本的调控策略没改变，房地产企业最好市场策略就是抓住一切出现的销售窗口机会。